Инвестиции в период кризиса

Автор: Валентин Ковалев

— Валентин Владимирович, как повлияет кризис на доходы от недвижимости?

— Влияние кризиса ярко проявляется в зависимости от целей, которые ставит перед собой конкретный человек. Инвестор продает или покупает активы с целью обогащения, потребитель — с целью улучшения комфорта. Поэтому для большинства (потребителей) финансовый кризис чреват потерей денег, а для меньшинства (инвесторов) — это прекрасный способ приумножить свои средства. Что я имею в виду? Возьмем, к примеру, недвижимость. Многие москвичи сейчас являются долларовыми миллионерами, потому что их квартиры реально стоят миллион или приблизительно миллион долларов. Но разве они ощущают себя миллионерами? Скорее всего, нет. А инвестор сейчас покупает квартиру по выгодной цене, чтобы сдавать ее в аренду, зарабатывая при этом деньги (в настоящее время стоимость аренды помещений растет). Если цена на квартиру поднимется, то он выгодно ее продаст и будет ощущать свои миллионы. А вот владелец квартиры, который является потребителем, не имеет возможности ее продать или сделать это ему крайне сложно, потому что он в своей квартире живет. Вот и получается, что потребитель, приобретающий квартиру для себя, в лучшем случае экономит на приобретении жилья, но не зарабатывает на своей недвижимости. В период кризиса выгодно приобретать недвижимость в связи с тем, что резко сокращается продажа жилья, и это приводит к отложенному спросу, а затем к увеличению спроса на аренду жилья и, естественно, к росту цены на эти услуги. Опять же, в этой ситуации заработают инвесторы, а не потребители. В связи с этим на нашем тренинге «Школа инвестора» мы рекомендуем при появлении свободных денег не спешить вкладывать их в улучшение своих жилищных условий, а постараться обзавестись второй, пусть небольшой (однокомнатная «хрущевка» или квартира гостиничного типа) для сдачи в аренду, чтобы перейти из категории потребителя в категорию инвестора.

— Что Вы можете посоветовать нашим читателям, желающим инвестировать в недвижимость?

— Сейчас рынок недвижимости замер, цены неуклонно падают. Причин для этого несколько: во-первых, уменьшилось количество ипотечных кредитов, во-вторых, потенциальные покупатели, у которых есть средства, заняли выжидательную позицию, потому что главный принцип успешного инвестирования в недвижимость — покупай по выгодной (максимально низкой) цене. Я открою небольшой секрет: в любое время — и в период роста рынка недвижимости, и в период падения — всегда есть недвижимость, которая продается на 15–20 % ниже средней рыночной стоимости. Инвесторы ищут именно такие объекты и вкладывают в них деньги. Если полгода назад однокомнатная квартира, например, в Харькове, стоила около 50 000 у. е., то инвесторы находили такие квартиры за 40 000–45 000 у. е. Если сегодня однокомнатная квартира в среднем стоит 30 000 у. е., значит, искушенный инвестор ищет такую же за 20 000–24 000 у. е.

На фоне общего падения цен на недвижимость возможности для удачного инвестирования возрастают. Единственное, что мешает многим приступить к операциям с недвижимостью — отсутствие достаточного количества собственных средств, так как банки сейчас кредитуют неважно. Поэтому я советую объединиться с друзьями, родственниками и покупать квартиру для сдачи в аренду. Но помните о таком нюансе: если квартира куплена в складчину, а кто-то из инвесторов в ней живет, то продать ее будет довольно сложно, так как продажа инвестиционной квартиры будет связана с эмоциональным фактором поиска другой квартиры для вашего партнера. Второй совет касается покупки офиса. Если сейчас лидеры сетевой компании планируют купить помещение под офис, есть смысл купить квартиру с отдельным входом. Пройдет 3–4 года, и эту квартиру можно будет использовать либо как офис, либо как жилье. Возможность использовать помещение по-разному позволяет при продаже получить максимальную прибыль в зависимости от конъюнктуры рынка. А как мы уже говорили, через 2–3 года дефицит жилья станет ощутимым и стоимость квадратного метра жилого помещения, возможно, будет выше, чем офисного. И инвестиционная стоимость такой квартиры будет только возрастать.

— Валентин Владимирович, но все-таки для инвестиций в недвижимость нужны немалые средства, и далеко не у всех они есть. Что же делать тем, кто не обладает крупными суммами?

— Мелким инвесторам могу посоветовать вкладывать деньги в ПИФы (паевые инвестиционные фонды). Я, собственно, на первом этапе своей инвестиционной карьеры именно в ПИФах приумножал свои деньги. И именно благодаря ПИФам мне удалось накопить деньги на первую недвижимость — 2-комнатную квартиру. Для инвестиций в паевые инвестиционные фонды большие суммы не нужны. Но часто людей останавливает страх потерять все, что у них есть. Чтобы подстраховаться, советую вкладывать не все деньги, а по 100– 200 у. е., но ежемесячно. А поскольку фондовый рынок сейчас практически достиг дна, вероятность того, что через полгода он опустится еще ниже, невелика, а вот вероятность того, что он поднимется, я оцениваю в 80 %. И доходы от вложения в ПИФы, скорее всего, превысят доходы от вложения в недвижимость, потому что цена на недвижимость упала на 30–40 %, а фондовый рынок снизился на 70–80 %. Поэтому тем, кто планирует вкладывать деньги в ПИФы, можно рекомендовать начинать ежемесячно вкладывать небольшие суммы. А тем, кто уже вложил средства в ПИФы, можно рекомендовать не выводить их сейчас, а подождать год-два пока фондовый рынок снова вырастет! Помните правило инвестора: «При падении фондового рынка вы не потеряли деньги, пока не продали свои активы (ценные бумаги)».

Кроме того, сегодня имеет смысл обратить внимание на накопительное страхование. Это выгодное вложение средств на длительную перспективу. Если ваш знакомый страховой агент говорит, что ваши вложения защищены от инфляции, то в сегодняшних условиях это очень выгодное вложение. Даже при небольшом проценте дохода это выгодно, потому что ваши деньги сохранятся и даже приумножатся. А вот банковские вклады, депозиты сейчас потеряли свою актуальность — ведь проценты, которые вы получите, «съест» инфляция. Еще можно купить банковское золото — но, конечно, при условии, что вы не будете его продавать через месяц или два. Золото — прекрасный способ долговременного (на несколько лет) вложения и сбережения своих средств.

— Нестабильный, «прыгающий» курс доллара и евро, падение национальной валюты заставляет многих метаться по обменникам и банкам. Слухи ходят разные, и наши читатели спрашивают: «Если небольшие суммы хранятся дома, в какой валюте выгоднее всего их держать?»

— Я бы посоветовал половину средств хранить в гривнах (рублях), половину — в иностранной валюте. Почему? Когда весной доллар стал дешеветь, выиграл тот, у кого сбережения были в национальной валюте и проиграли те, у кого сбережения были в долларах и евро. Сейчас ситуация изменилась. Выиграл тот, у кого сбережения были в долларах и евро и проиграли те, у кого сбережения были в национальной валюте. А те, у кого одна часть сбережений в национальной валюте, а другая в иностранной — остались при своих. Поэтому я рекомендую: одну половину сбережений хранить в национальной валюте, а другую половину — в иностранной. И поскольку сейчас многие финансовые аналитики прогнозируют падение доллара, желательно в качестве второй валюты использовать евро.

— Спасибо за содержательную, профессиональную консультацию. Надеемся, что Ваши советы помогут нашим читателям не только пережить трудные времена с наименьшими потерями, но и приумножить свои средства и достойно выйти из кризисной ситуации.